Fiscalização intensificada após uma década de irregularidades
Em São Paulo, placas amarelas identificando imóveis de habitação de interesse social (HIS) e habitação de mercado popular (HMP) passaram a ser comuns nas ruas desde fevereiro, resultado de investigações que expuseram uma década de desvios na venda desses apartamentos. A prefeitura iniciou apenas em 2024 os primeiros processos para punir construtoras suspeitas de comercializar unidades para pessoas com renda acima do permitido por lei, mesmo após quase dez anos da aprovação do Plano Diretor que instituiu os incentivos para esses empreendimentos.
Até o momento, a Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) aplicou multas que somam R$ 44,1 milhões entre janeiro de 2025 e maio de 2026, abrangendo diferentes empresas. Apesar das sanções, o número total de imóveis vendidos irregularmente ainda não foi totalmente mapeado, enquanto a fiscalização cobre 190.776 unidades classificadas como HIS e HMP, com 45 processos finalizados e 709 unidades autuadas.
Multas milionárias e impacto no mercado imobiliário
O caso mais expressivo envolve a MF7 Eusébio Incorporadora, responsável pelo condomínio B.Side Faria Lima, em Pinheiros, que recebeu uma multa de R$ 17,7 milhões após vender uma unidade HIS-2 para um comprador com renda mensal de R$ 49 mil — muito acima do limite estipulado. A empresa, em nota, afirmou que todas as vendas seguiram a legislação vigente e que o processo está em andamento na prefeitura.
Outras construtoras, como a JPEX Construções, ligada ao Dolce Vitta Mooca, foram multadas em R$ 1,3 milhão, enquanto a Benx, do Viva Benx Lapa, teve uma multa de R$ 13,3 milhões inicialmente aplicada, mas conseguiu reverter a penalidade. A prefeitura destaca que o objetivo é garantir que os imóveis subsidiados cumpram seu papel social e estejam em conformidade com as normas.
Regras claras para acesso aos imóveis populares
Para garantir o acesso correto, as unidades HIS e HMP são destinadas a famílias com renda mensal dentro de faixas específicas. A classificação inclui:
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- HIS-1: até 3 salários mínimos, com imóveis de até R$ 276.102,20;
- HIS-2: de 3 a 6 salários mínimos, com imóveis de até R$ 383.636,74;
- HMP: de 6 a 10 salários mínimos, com imóveis de até R$ 537.672,71.
Investidores podem adquirir esses imóveis para aluguel, porém não podem revendê-los por dez anos. As incorporadoras têm a responsabilidade de verificar a renda dos compradores antes da venda.
Benefícios fiscais impulsionam o mercado, mas também atraem irregularidades
Essas categorias de imóveis ganharam destaque no mercado por benefícios como a isenção ou desconto na outorga onerosa do direito de construir, um imposto pago para erguer prédios maiores em São Paulo. Entre janeiro de 2025 e maio de 2026, 129 mil unidades populares foram lançadas, correspondendo a 67,4% do total de lançamentos residenciais na capital, segundo dados do Secovi-SP.
Porém, as investigações recentes provocaram mudanças significativas. A prefeitura editou decretos reforçando as restrições e tornou obrigatória a identificação clara das unidades HIS e HMP em anúncios e materiais promocionais, o que não ocorria em muitos casos anteriormente.
Reações do mercado e medidas complementares
Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, afirma que a maioria das construtoras respeita as regras, e que apenas uma pequena parcela está sendo punida. Além das multas, o Ministério Público ajuizou ações para fiscalizar e coibir fraudes, enquanto a Câmara Municipal realizou uma CPI que confirmou irregularidades em série.
Os cartórios passaram a incluir na matrícula dos imóveis a classificação social e a notificar a prefeitura em casos de descumprimento das regras. Plataformas de locação temporária, como Airbnb e Booking, receberam listas com unidades com restrições para remover anúncios irregulares, colaborando com a fiscalização municipal.
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Responsabilização dos corretores e compradores lesados
A prefeitura também firmou convênio com o Conselho Regional de Fiscalização do Profissional Corretor de Imóveis (Creci-SP) para supervisionar a atuação dos corretores, considerados tão responsáveis quanto as incorporadoras na comercialização correta dessas unidades. Augusto Viana, presidente do Creci-SP, destaca que o corretor deve conhecer o projeto e não pode vender imóveis sociais para investidores fora das regras.
Na Justiça, crescem os casos de compradores que alegam terem sido enganados por construtoras que omitiram a classificação dos imóveis no contrato. Hana Otsuka-King e Adam King, por exemplo, adquiriram um apartamento no Viva Benx Pompeia acreditando poder alugá-lo no Airbnb, mas descobriram que a unidade era HIS e estava sujeita a restrições não informadas. O caso resultou em condenação da construtora a devolver valores pagos e indenizar o casal.
Outro caso envolve uma compradora que descobriu tardiamente, ao tentar financiar o imóvel, que sua unidade era HMP, o que limitava a possibilidade de uso do FGTS e a revenda por dez anos. A construtora Golani informou que o episódio está sendo discutido judicialmente e que mantém compromisso com a comercialização adequada das unidades.
Desafios e desdobramentos futuros
Segundo o advogado Renato Braz, investidores com renda maior podem adquirir imóveis HIS ou HMP, porém apenas para aluguel a pessoas dentro das faixas de renda permitidas, e sem uso do FGTS para financiamento. Enquanto isso, a prefeitura segue reforçando a fiscalização para evitar fraudes que prejudicam o acesso à moradia social e comprometam os objetivos dos programas habitacionais.
Essas ações representam um esforço conjunto para proteger direitos sociais e garantir que os incentivos públicos destinados a habitação popular cumpram sua função, evitando que imóveis destinados a famílias de baixa renda sejam apropriados indevidamente por investidores ou pessoas fora das faixas permitidas.