A força dos apartamentos compactos em São Paulo
Em julho, apartamentos com até 34 m² corresponderam a quase 80% dos lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo, totalizando 9,1 mil unidades entre as 11,7 mil lançadas. Esse dado revela a crescente relevância dos imóveis compactos no mercado paulistano, que desde 2023 já acumulou mais de 265 mil unidades com essa metragem, conforme levantamento da Brain Inteligência Estratégica.
Atualmente, 51% do estoque de imóveis novos na capital têm até 34 m², e essa proporção sobe para 70,5% quando se consideram apartamentos com até 39 m². A MRV, uma das maiores construtoras do país, destaca que mais de 99% do seu estoque em São Paulo está enquadrado no programa habitacional, reforçando a tendência dos apartamentos reduzidos.
Demanda crescente por espaços menores e estratégias das construtoras
Somente em 2026, a MRV lançou 3.910 apartamentos na cidade e projeta mais 921 unidades até o final do ano. Em 2025, foram 3.927 unidades lançadas, sendo que 76% tinham até 39 m². Para Ítalo Pita, diretor comercial da MRV em São Paulo, o aumento de lares unipessoais e famílias menores impulsiona essa demanda por moradias compactas. Além disso, a escassez de terrenos bem localizados e o alto custo da terra elevam a viabilidade dos projetos compactos, que aproveitam melhor o potencial construtivo.
Na prática, a redução da metragem levou a MRV a adotar projetos que priorizam a integração dos ambientes e o aproveitamento eficiente do espaço. Em empreendimentos com varanda, por exemplo, a conexão entre sala, cozinha e área externa amplia a sensação de amplitude. Ao mesmo tempo, as áreas comuns ganharam destaque: desde o início de 2025, o número médio de itens de lazer nos empreendimentos subiu de cinco para cerca de dez, e mais de 85% dos projetos dispõem de piscina.
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Prioridades do consumidor e o impacto financeiro na escolha
Segundo Pita, o consumidor tem valorizado cada vez mais a localização, o acesso a transporte, comércio e serviços, além do custo total de ocupação, em detrimento do tamanho do imóvel. Para o economista Ajzental, contudo, a preferência por apartamentos pequenos está mais ligada à limitação financeira do que a um desejo genuíno. A elevação dos juros e do custo da construção torna os imóveis compactos mais acessíveis, cabendo no orçamento do consumidor.
O mercado confirma essa tendência. Em julho de 2026, os apartamentos de até 34 m² representaram 64,9% das vendas de imóveis novos em São Paulo; considerando os imóveis de até 39 m², essa participação alcançou 82,1%. Eduardo Quintella, diretor do Grupo Direcional, explica que, em regiões onde o custo do terreno é elevado, plantas eficientes ajudam a equilibrar preço e localização sem perder qualidade.
Transformação no conceito de habitação e novos desafios
A Direcional, focada no programa Minha Casa, Minha Vida, atingiu R$ 2 bilhões em vendas brutas no segundo trimestre de 2026, o maior resultado trimestral da história da empresa. Quintella ressalta que apartamentos menores não significam queda na qualidade da habitação, mas sim uma adaptação do uso do imóvel para equilibrar preço, espaço e localização. O desafio para o setor é transformar essa limitação em eficiência projetual.
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Projetos compactos também ganham espaço no mercado premium
Fora do segmento econômico, a incorporadora Global Realty aposta em imóveis compactos para um público diferente. O Cardoso 432, em Perdizes, próximo à PUC, oferece studios e lofts de 26 a 29 m² com pé-direito duplo de 4,32 metros e arquitetura assinada. Apesar da metragem reduzida, as unidades podem ultrapassar R$ 700 mil.
O CEO da Global Realty, André Fakiani, explica que a altura do pé-direito permitiu a criação de mezaninos, dividindo os espaços em dois andares para melhorar a funcionalidade. O edifício conta ainda com infraestrutura de lazer que inclui piscina de 25 metros, sauna e spa. O projeto nasceu da constatação de que o aumento dos preços obriga o consumidor a optar por imóveis menores, mas com qualidade de vida garantida.
Essa mudança no perfil do mercado imobiliário indica que o tamanho do imóvel cede espaço para fatores como localização, preço e eficiência no uso do espaço, refletindo diretamente no bolso e nas escolhas dos consumidores.