Descompasso no Mercado Imobiliário Paulistano
O mercado imobiliário de São Paulo segue registrando números recordes, impulsionado principalmente pelo segmento econômico e alto padrão. No entanto, a classe média encontra-se em uma situação adversa com queda significativa na oferta de imóveis voltados para esse público. De acordo com a consultoria Brain Inteligência Estratégica, apenas 12,7% dos apartamentos lançados no último trimestre foram destinados à classe média, uma redução expressiva em comparação aos 32,8% registrados em 2021. Para Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, este é o “pior momento para o médio padrão em 20 anos”.
Crescimento dos Segmentos Econômico e Alto Padrão
Enquanto os imóveis para a classe média diminuem, o mercado geral registra alta contínua. Nos últimos 12 meses, mais de 150 mil apartamentos foram vendidos em São Paulo, o que representa uma média diária superior a 410 unidades e um aumento de 13% em relação ao ano anterior. Este crescimento é impulsionado principalmente pelos imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que contam com subsídios nas taxas de juros e atraem o interesse das incorporadoras.
Empresas como Setin Incorporadora, com sua subsidiária Mundo Apto, Eztec com a Fitcasa, e a Cyrela, através da marca Vivaz, têm ampliado seus lançamentos focados no segmento econômico. Até imobiliárias tradicionais, como a Lopes, passaram a desenvolver unidades voltadas para o programa habitacional. Segundo Cyro Neufel, as recentes mudanças nas regras do MCMV também aumentaram a procura por imóveis nesse segmento.
Viabilidade Financeira e Pressões Econômicas
A redução dos lançamentos para a classe média está ligada à baixa viabilidade financeira dos projetos nessa faixa. Araújo explica que os benefícios governamentais e municipais são estruturados para atender às faixas 2 e 3 do programa, que contemplam imóveis com valores de até R$ 400 mil, tornando mais vantajoso para as incorporadoras focar nesses produtos.
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Além disso, o consumidor de classe média enfrenta dificuldades devido às altas taxas de juros, que elevam o custo dos financiamentos, e ao crescente endividamento das famílias. O setor imobiliário percebe um descompasso entre o custo para produzir imóveis de padrão médio e a capacidade de compra desse público.
Dependência do Programa Minha Casa, Minha Vida em São Paulo
O mercado paulistano permanece fortemente dependente do MCMV, que responde por 62,6% das unidades vendidas e 61,8% dos lançamentos. No período de março de 2025 a março de 2026, mais de 165 mil apartamentos foram lançados na cidade, um crescimento de 24%. Nos últimos 12 meses, 112 mil imóveis foram lançados e 95 mil vendidos dentro do segmento econômico, números que praticamente dobraram em relação a três anos atrás.
Com o ritmo atual, o tempo médio para escoar todo o estoque de imóveis novos na capital seria de nove meses. Entretanto, a classe média sofre com uma oferta limitada, representando apenas 6,9% do estoque disponível, e com um tempo de venda mais longo, de 16 meses, acima da média geral da cidade. Curiosamente, imóveis de alto padrão, que tradicionalmente apresentam menor liquidez, têm um tempo médio de venda de 14 meses.
Desafios para a Classe Média e Tendência da Locação
Outro fator que complica a situação da classe média é a diminuição do saldo da poupança, historicamente uma fonte importante de recursos para esse público. Com menos dinheiro disponível para empréstimos, os bancos adotam uma postura mais seletiva, priorizando clientes de alta renda que apresentam menor risco.
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Com o crescimento do MCMV e o mercado de alto padrão atraindo as incorporadoras, o segmento econômico tem sido empurrado para regiões periféricas ou cidades da Região Metropolitana. Contudo, a classe média enfrenta dificuldades para se deslocar para locais distantes devido a compromissos profissionais e familiares, tornando a locação uma alternativa mais viável.
De fato, a locação tornou-se uma opção cada vez mais comum no Brasil. Segundo a Pnad Contínua, entre 2016 e 2025, o número de imóveis construídos cresceu 18,9%, enquanto os imóveis alugados aumentaram cerca de 55%, passando de 12,2 milhões para 18,9 milhões.
Medidas Governamentais e Perspectivas Futuras
O governo federal anunciou a expansão do Faixa 4 do programa habitacional, ampliando o limite para imóveis de até R$ 600 mil e famílias com renda de até R$ 12 mil. Além disso, elevou o teto de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, e aumentou o limite de juros para 12% ao ano. Contudo, essas medidas ainda não tiveram impacto perceptível nos lançamentos voltados à classe média.
Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), avalia que o cenário atual não é surpreendente, destacando a natureza cíclica do mercado imobiliário. Ele aponta que as oscilações no estoque e a redução momentânea nos lançamentos para readequação são comuns e ainda se mantêm dentro de padrões aceitáveis.