Estoque de imóveis novos em São Paulo chama atenção
A cidade de São Paulo conta com um estoque de 117 mil apartamentos novos que ainda não foram vendidos, de acordo com levantamento da Brain Inteligência Estratégica. Esses imóveis são lançamentos recentes das incorporadoras, mas permanecem disponíveis para compra. Apesar de representantes do setor apontarem que o mercado está aquecido e que esse volume não indica um excesso de oferta, especialistas destacam dificuldades específicas em certos segmentos.
Pinheiros e Vila Mariana concentram maior volume de lançamentos
O distrito de Pinheiros registra o maior número de imóveis novos em estoque, com mais de 3,4 mil unidades não vendidas. Esse número reflete o ritmo intenso de lançamentos: entre 2016 e 2025, foram lançados mais de 22,5 mil apartamentos, dos quais 19,1 mil foram vendidos. A Vila Mariana aparece logo atrás, com ainda mais lançamentos e vendas nesse período.
Segundo Araújo, da Brain, Pinheiros concentra empreendimentos de altíssimo padrão, especialmente apartamentos avaliados entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões. “Desde 2021, as vendas nesse segmento têm diminuído ano a ano, indicando que o mercado atingiu o limite de absorção. Por isso, a velocidade de venda está desacelerando”, explica.
Segmentos de alto padrão e classe média apresentam dinâmicas distintas
Apesar do ritmo menor nas vendas de imóveis de luxo, Araújo ressalta que é mais fácil viabilizar esses projetos, mesmo com custos adicionais como a outorga onerosa, porque o valor final do apartamento suporta esses encargos. Já os imóveis voltados para a classe média enfrentam mais desafios, pois os custos impactam diretamente o preço final, dificultando a comercialização.
O economista Rodger Campos, do Insper Cidades, destaca que para avaliar se há excesso de oferta é preciso considerar a velocidade de vendas por região e tipo de imóvel. Ele cita a Vila Leopoldina como exemplo: em 2023, a região teve baixo desempenho nas vendas e não lançou novos produtos no ano seguinte, mas conseguiu reduzir o estoque existente. Em 2025, dos aproximadamente 2.800 imóveis lançados, 60% foram vendidos, o que indica um estoque elevado.
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Diversidade no tempo de venda por bairro reflete perfil dos imóveis
O tempo médio para vender um apartamento varia bastante entre bairros. Na Barra Funda, por exemplo, o prazo é de cerca de 4,9 meses, influenciado pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que acelera as vendas. Já na Vila Clementino, o período chega a 21,1 meses — mais de quatro vezes maior.
Araújo explica que o ritmo acelerado na Barra Funda se deve à predominância de imóveis do MCMV, que têm alta demanda. Por outro lado, a Vila Clementino concentra imóveis de classe média, o segmento mais difícil de vender atualmente.
Perfil dos imóveis impacta diretamente nas vendas
A incorporadora One Innovation, com dois lançamentos na Vila Clementino, observa que o desempenho das vendas varia conforme o perfil do imóvel. Dos 322 apartamentos com 24 a 33 m², voltados para investidores interessados em locação, restam apenas sete unidades. Já os 123 apartamentos com mais de 80 m², que exigem uma venda mais consultiva devido ao valor mais alto, foram todos comercializados.
O crescimento simultâneo de lançamentos e vendas tem sido impulsionado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, que responde pela maior parte dos lançamentos na capital. Outros segmentos com bom desempenho são estúdios e imóveis de alto padrão, enquanto a classe média enfrenta dificuldades para absorver imóveis entre 60 e 120 m², faixa de tamanho mais comum para esse público.
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Unidades maiores representam pequeno percentual do estoque
Imóveis com três ou quatro quartos correspondem a apenas 10,4% do estoque de 117 mil unidades novas em São Paulo. A baixa oferta desses imóveis se deve às dificuldades para viabilizar projetos maiores, segundo Araújo.
O total de imóveis novos disponíveis representa cerca de 25% de todo o estoque à venda na cidade, que inclui imóveis usados e novos, somando mais de 300 mil unidades. A Brain considera que um imóvel usado só pode ser classificado como encalhado se estiver disponível por mais de 12 meses.
Valorização dos aluguéis reforça equilíbrio do mercado
O aumento dos aluguéis residenciais em São Paulo, que cresceu 5,53% nos últimos 12 meses segundo o Índice FipeZAP, é um indicativo de que não há excesso generalizado de oferta. “Em um cenário de excesso, os aluguéis tenderiam à desinflação”, observa Campos.
Fatores que influenciam as vendas vão além da oferta
Para Álvaro Marco Coelho da Fonseca, co-CEO da imobiliária Coelho da Fonseca, a dificuldade em vender pode estar relacionada à concepção dos projetos. “Se a demanda é por apartamentos de 150 m² e a oferta é de unidades de 500 m², a velocidade de vendas será afetada. Além disso, preços inadequados prejudicam a comercialização”, afirma.