Desaceleração no mercado de luxo em São Paulo
Após um período de recordes em lançamentos e vendas, o mercado de apartamentos de alto padrão e luxo em São Paulo desacelera com força. Segundo dados da consultoria Brain Inteligência Imobiliária, as vendas nesses segmentos caíram 39% no primeiro semestre em comparação ao mesmo período de 2025, enquanto os lançamentos recuaram 53%. Esse movimento interrompe anos de expansão acelerada e é reflexo de juros elevados mantidos por mais tempo, a cautela dos compradores diante das incertezas econômicas e políticas, e uma oferta excessiva de imóveis para a alta renda.
Oferta excedente e mudança no comportamento dos compradores
O segundo trimestre reforçou essa tendência, com uma queda de 53% nas vendas. Para Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain, o mercado atingiu seu limite natural de crescimento. As incorporadoras ampliaram os lançamentos nos últimos cinco anos, mas o número de famílias com capacidade financeira para adquirir esses imóveis é limitado. Atualmente, o tíquete médio dos apartamentos de alto padrão gira em torno de R$ 2,9 milhões, enquanto os imóveis de luxo chegam a custar cerca de R$ 10,8 milhões.
Ao contrário do mercado tradicional, a compra no segmento de luxo é motivada pelo desejo e pela exclusividade. Clientes já possuem imóveis e buscam diferenciais como localização privilegiada, arquitetura sofisticada, serviços exclusivos e prestígio. No entanto, com o aumento da oferta, essa sensação de exclusividade começa a perder força, reduzindo o interesse pelas negociações.
Superoferta derruba sensação de exclusividade e impacta vendas
“O setor atingiu sua capacidade máxima de absorção”, afirma Araújo. “As vendas caem não porque esse público não tenha dinheiro, mas porque o apetite pela compra diminuiu.” O analista do Citi, André Mazini, reforça essa percepção ao apontar que a propaganda de exclusividade perde validade diante de uma oferta tão grande. “Quando há muita oferta, o discurso de apartamentos únicos não se sustenta.”
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Projetos de luxo em alta nas regiões nobres da capital
Nas áreas valorizadas de São Paulo, como Jardins e Itaim Bibi, o movimento é visível. A Benx está construindo o Autor Jardins, com unidades entre 188 e 489 metros quadrados, a partir de R$ 5,8 milhões. Na Alameda Lorena, a Yuny lançou um residencial com plantas que variam de 300 a 713 metros quadrados, com preços entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões. A Even apresenta o Esther Ibirapuera, com apartamentos entre 251 e 334 metros quadrados, custando de R$ 9,5 milhões a R$ 13 milhões. Outros players como Cyrela, Lindenberg e SDI também têm projetos em andamento nessas regiões.
Luciano Amaral, presidente da Benx, comenta que nunca houve tantos projetos concentrados nessas áreas. Apesar da desaceleração, as vendas continuam, mas com um ritmo mais lento e compradores mais criteriosos, que visitam diversos empreendimentos antes de decidir.
Juros altos e ambiente econômico inibem investimentos
Mesmo que o público de luxo dependa menos de financiamento, os juros elevados influenciam. Investidores preferem aplicar recursos em ativos com maior retorno, em vez de adquirir imóveis na planta. Além disso, o cenário de incertezas políticas, eleitorais e geopolíticas provoca uma postura mais cautelosa entre os compradores, que demoram mais para fechar negócios — o intervalo entre a visita ao estande e a assinatura do contrato já chega a três meses.
Incorporadoras adotam postura mais cautelosa
Com o ritmo de vendas em queda, as incorporadoras optam por reduzir lançamentos para evitar acúmulo de estoque. A Even, por exemplo, lançou apenas dois empreendimentos no primeiro semestre e adiou o terceiro, reconhecendo a dificuldade do mercado. Márcio Moraes, presidente da empresa, afirmou que optaram por diminuir o volume de lançamentos diante do cenário.
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A Benx também adotou cautela, mantendo os lançamentos planejados, mas postergando compras de terrenos para momentos mais oportunos. Desde o ano passado, a empresa busca uma postura mais conservadora, segundo Amaral. As incorporadoras avaliam que o setor vive um momento de acomodação após o pico de 2025, e não uma crise.
Estoque elevado acende sinal de alerta para o mercado de luxo
Atualmente, o estoque de imóveis de alto padrão e luxo em São Paulo corresponde a cerca de 18 meses de vendas, um patamar considerado razoável. No entanto, esse número é maior que a média histórica, e alguns segmentos já operam com estoques acima de 20 meses, segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Para Mazini, do Citi, o mercado está em alerta, transitando do amarelo para o vermelho. A desaceleração da velocidade de vendas será um ponto crítico a ser monitorado nos próximos meses.
O cenário aponta para um ajuste necessário no setor, que precisará equilibrar oferta e demanda para manter a atratividade dos imóveis de luxo. Para os compradores, isso pode significar mais opções e negociações mais estratégicas, enquanto para as incorporadoras, a necessidade de repensar o ritmo de lançamentos e o posicionamento de mercado.