Mercado de luxo em São Paulo desacelera após recorde de 2025
O ritmo das vendas de apartamentos de alto padrão e luxo na cidade de São Paulo sofreu uma queda significativa em 2026, após um ano de recorde em lançamentos e comercializações. O aumento do estoque disponível, aliado aos juros elevados e às incertezas econômicas que rondam o País, tem levado até as famílias mais abastadas a adiarem suas decisões de compra.
Oferta elevada e apelo do consumidor de luxo
Segundo Araújo, especialista em mercado imobiliário, as incorporadoras dobraram o volume de lançamentos nos últimos cinco anos. Porém, o número de famílias com poder aquisitivo para imóveis tão caros é limitado. No segmento de alto padrão, o preço médio atingiu R$ 2,9 milhões, um salto de 47% em um ano, enquanto no segmento de luxo esse valor chegou a R$ 10,8 milhões, com alta de 24%.
O público do mercado de luxo não compra por necessidade, mas por desejo, explica o presidente da Brain. Essas famílias já possuem moradia própria e são atraídas por características como localização privilegiada, planta diferenciada, comodidades exclusivas e a associação do empreendimento a marcas de prestígio. Por isso, os investimentos em propaganda são altos para captar essa clientela exigente.
O impacto da oferta na exclusividade e nas vendas
A percepção de escassez, que costuma estimular a compra por exclusividade, foi prejudicada pelo aumento da oferta. Com muitos imóveis semelhantes disponíveis, o conceito de exclusividade perde força. Araújo ressalta que o setor atingiu seu limite de absorção: as vendas caem não por falta de dinheiro, mas porque o desejo de compra está em retração. O desafio agora é identificar o ponto de equilíbrio desse mercado.
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O analista do Citi, André Mazini, reforça que o excesso de lançamentos compromete o discurso de apartamentos únicos. “Quando há muita oferta, a exclusividade deixa de existir”, afirma. Isso fica claro em bairros como os Jardins, onde diversos projetos estão em andamento, como o Autor Jardins da Benx, com unidades a partir de R$ 5,8 milhões, e residenciais da Yuny e Even, com preços que ultrapassam os R$ 10 milhões.
Compradores mais cautelosos e mercado em adaptação
Luciano Amaral, presidente da Benx, observa que o volume de projetos nos Jardins e Itaim nunca foi tão grande. Embora as vendas continuem, o ritmo diminuiu, pois os compradores estão mais criteriosos, visitando vários empreendimentos antes de fechar negócio. Além disso, fatores como juros altos, incertezas políticas, tarifárias e conflitos internacionais têm dificultado os negócios, especialmente no segundo semestre.
O juro elevado oferece concorrência direta às vendas, já que muitos preferem manter o dinheiro investido a adquirir imóveis na planta, explica Mazini. A Even, por exemplo, relata que o processo de negociação e fechamento tem levado cerca de 90 dias, evidenciando uma maior demora na decisão dos compradores.
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Perspectivas para lançamentos e estoques no mercado paulistano
A Benx adotou postura mais conservadora, mantendo os lançamentos planejados, mas postergando compras de terrenos. Amaral acredita que o mercado vive um período de acomodação natural após o pico de 2025, prevendo redução nos lançamentos para este e o próximo ano, com melhora esperada a partir de 2028, caso os juros recuem para níveis próximos a 10%.
Dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) mostram estoques elevados na capital paulista: 19,6 meses de venda para apartamentos entre 86 m² e 130 m²; 20 meses para unidades entre 131 m² e 180 m²; e 21 meses para imóveis maiores que 180 m². Esses números superam a média histórica de 12 a 13 meses para esses segmentos.
Atenção redobrada para o mercado de luxo
Mazini alerta que o mercado de luxo em São Paulo está em um estágio crítico, passando do sinal amarelo para o vermelho devido à desaceleração nas vendas. Esse cenário exige monitoramento constante para avaliar possíveis impactos no setor imobiliário e na economia regional.